Onsdagsintervju
Varför höjer Stångåstaden hyrorna samtidigt som koncernens senaste bokslut visar 204 miljoner kronor i vinst?
Och varför har det blivit så dyrt att bygga så att bolagets hyror i nybyggnation nu passerat 20 000 kronor i månaden för de största lägenheterna?
Det är huvudfrågorna vi har med oss när vi slår oss ner med bolagets vd, Fredrik Törnqvist, i hans arbetsrum på 13:e våningen i Tornet.
Utsikten i hörnrummet är magnifik med många fönster såväl in mot Vasastaden som ut mot Roxen.
2019 blev ett extraordinärt år för er, med sprängningen på Ådalagatan. Hur känner du idag för händelsen?
– Jag hoppas man lyckas lösa brottet. Det blir ett sår i staden och dess invånare när svåra brott inte blir lösta. Jag är inflyttad sedan 2013 men märker att det är så kring dubbelmordet (Åsgatan, 19 oktober 2004).
– Men det fanns något bra i det hemska också. Samhället sluter samman. Linköpingsborna och andra företag öppnade sina hjärtan. Många ringde och erbjöd sin hjälp, människor som sa "jag kan ta emot folk hemma hos mig", fastighetsägare som erbjöd evakueringslägenheter och företag som körde ut mat till uppsamlingsplatserna.
Ni uppskattar att händelsen kostade er 76 miljoner kronor, innan eventuella försäkringsersättningar. Har ni dragit fler slutsatser?
– På det stora hela, organisatoriskt, fungerade det bra. Basen hade vi här i Tornet och ute på fältet en på-plats-organisation. Senast vi hade skarpt läge var vid branden på Barnhemsgatan (14 oktober 2016) och det hade vi hjälp av nu, att den erfarenheten var färsk.
Hur kan Stångåstaden och kommunen göra Linköping tryggare?
– En viktig del av vårt uppdrag är att göra Linköping till en bättre stad. Det stora, långsiktiga är att jobba med social hållbarhet i samarbete med föreningslivet och där arbeta förebyggande med de yngre generationerna.
Hur gör ni det?
– Vi har lagt extra krut på Skäggetorp, Ryd och Berga. Med utökad förvaltning och stadsdelsutvecklare som jobbar ihop med dem som finns där; boende, företag och föreningar. Man måste vara uthållig så att de som bor där förstår att det inte är ett tillfälligt arbete. Att förändra en stadsdel är inte ett projekt under tre år, det är mer tusen grejer under tio år.
Ser ni effekter av det arbetet?
– Ja, tittar man på upplevd trygghet, som vi mäter, så har vi haft jättebra utveckling i alla tre stadsdelarna. Vi är inte klara, och det händer fortfarande grejer, men generellt så upplever de boende att det är tryggare att bo där de senaste åren.
Vad har ni gjort för att nå det?
– Massor. Vi har trygghetsvärdar som cirkulerar. Det är boende i områdena som gör det. Vi anordnar många aktiviteter för unga och äldre. Det finns inte två-tre grejer som löser allt, det gäller att göra mycket hela tiden.
Vad kan Stångåstaden och Linköping göra för att minska segregationen?
– Jag och vi tror att det allra viktigaste är att många samverkar för att öka integrationen. Det gäller företag, organisationer, föreningar och det offentliga. En enskilt viktig fråga är sysselsättning som även vi i Stångåstaden prioriterar högt, till exempel genom Linkstep, sociala krav i upphandlingar och samverkan med föreningslivet.
Fredrik Törnqvist är 56 år, uppvuxen i Västerås, gift med Minna, tvåbarnsfar och idag boende i lägenhet i centrala Linköping.
Hur ser du som Västeråsare på Linköping som stad?
– Jag trivs jättebra. Vi har bott här i drygt sex år, min fru är socialt geni så hon har haft lätt att få nya vänner och komma in i stan. Stan är ungefär lika stor som Västerås, men jag tycker Linköpingsbor är lite mer framåt. Kommunens slogan ”Där idéer blir verklighet” stämmer bra. Linköpingsbor är modiga. Det enda jag kan sakna är att Västerås har Mälaren och vattnet inne i stan.
Bor du hos Stångåstaden?
– Ja i en hyresrätt. Det är ingen förmånsbostad utan jag betalar för mig.
Har ni inga förmånsbostäder längre?
– Nej och vi kommer nog inte ha några heller framöver. Jag kommer i alla fall inte göra några såna avtal.
2017 granskade tidningen Hem & Hyra hur mycket de 50 största kommunala bostadsbolagen i landet tjänar på varje lägenhet. Stångåstaden kom, med sina cirka 18 500 lägenheter, på 13:e plats med en genomsnittlig vinst på 1 000 kronor per månad och lägenhet.
Varför har ni så hög vinst?
– Det är viktigt för kunderna att vi har ordning på ekonomin och ska vi kunna investera i den takt vi gör så måste vi tjäna pengar. Det är viktigt att stå upp för det. De senaste åren har vi haft lägre hyreshöjningar än rikssnittet.
Med tanke på er årsvinst i senaste bokslutet, 204 miljoner, borde ni inte kunna ha ännu lägre hyreshöjningar?
– Om vi räknar bort studentbostäderna så har 70 procent av våra bostäder en hyra på under 7 000 kr i månaden. Och det är bara tre procent som har över 10 000 kronor i månaden. Problemet med det nybyggda är inte att vi tjänar en massa pengar på det, problemet är att det blivit så dyrt att bygga nytt. På tio år har det blivit dubbelt så dyrt att bygga hus. När vi byggde 2010 kostade det ungefär 20 000 kronor per kvadratmeter. De projekt vi håller på med nu har passerat 40 000 kronor.
Varför?
– Det har många orsaker. SCB gör ju ett bygga-nytt-index och tittar man från slutet av 90-talet fram till 2015, innan den senaste överhettningen, så ligger det 4-5 gånger över inflationen. Så det är ett stort strukturfel. 2016-2018 fick vi en 50-procentig ökning som säkert berodde på överhettning.
Vad är det som blivit dyrare?
– Mycket. Material har dragit iväg jättemycket. Markpriserna och marginalerna har också ökat. Man skulle behöva en skattereform för vår bransch. Ränteavdragen har drivit många kostnader. Det är väldigt mycket mer lönsamt för ett stort byggföretag att bygga bostadsrätter i ett eget projekt, än om man bygger hyresrätter åt någon annan.
Utveckla!
– Om det kostar 40 000 kronor kvadraten att bygga idag, inklusive allt med mark och räntor, så kan du sälja det för att bra pris. Jag såg att JM-bygget nere vid gamla brandstationen hade passerat 60 000 kronor per kvadratmeter i försäljningspris. Den nivån fanns även i Vallastaden. Så om försäljningen ligger på mellan 50 000-60 000 tjänar du 10 000-20 000 kvadraten i bostadsrättsprojekt.
– Om du bygger åt oss så har du kanske tio procent av en entreprenadsumma på 25 000 kr per kvadratmeter. Så byggbolagen kan välja mellan bostadsrättsprojekt, med 10 000-20 000 per kvadraten i vinst, eller 2 500 kronor i ett bygge för oss. När bolag lämnar anbud till oss försöker de komma närmare den övre marginalen.
Hur ska ni i allmännyttan hantera detta?
– En del kan vara industriellt byggande. Vill man ha ner kostnaderna så är det en nyckel att kunna upprepa produktionen. Jämför med bilindustrin. Tänk om du skulle gå in till bilhandlaren och börja rita hur du vill ha din bil. Då garvar man för man förstår att det skulle bli för dyrt. Men egentligen är det precis så vi gör när vi bygger hus. Man börjar om från början varje gång.
– Industriellt byggande betyder inte att man ska bygga nya miljonprogram. Det är mer att hitta plattformar som man kan använda som legobitar, så man återanvänder grejer. När vi har byggt kombohus har vi sparat 20-25 procent.
Ska hyresgästerna räkna med fortsatt höjda hyror?
– Problemet med hyror är inte att vi sätter för höga hyror. Problemet är att om byggkostnaderna gått från 20 000 till 40 000 per kvadratmeter så påverkar det hyrorna. Ändå tar vi inte ut det fullt ut. För när byggkostnaden var 20 000 för tio år sen så hade vi hyror på ungefär 1 400 kronor per kvadratmeter och år. Och nu när kostnaden är 40 000 så har vi hyror på 1800-1900.
Hur går projekten ihop om ni inte tar ut det helt i hyrorna?
– Det är för att räntor och avkastningskrav har sjunkit.
Hur många bostäder är ni igång och bygger nu?
– Ungefär 800. Eddan är 231. Första etappen i Ebbepark är nästan 360, där hälften är bostadsrätter. I Lambohov bygger vi 85 studentbostäder. Och så är vi igång på gamla Prisotomten här nere. Under året hoppas vi komma igång med ytterligare en etapp i Ebbepark och ett projekt i Berga. Vi hoppas också kunna börja på Djurgården, där vi har en marktilldelning, och med de 38 radhusen som vi planerar i Ekängen.
Ni sålde drygt tusen lägenheter för ett par år sen. Kommer ni sälja mer framöver?
– Om vi fortsätter att bygga i den här takten så måste vi göra det för att hålla våra skuldsättningar i schack. Och ägaren har ingen ambition att vi ska bli större på marknaden. Är vi för skuldsatta så blir vi för räntekänsliga och då ökar risken för hyreshöjningar.
Fredrik Törnqvist kom till Stångåstaden 2013, då han bytte vd-jobbet på Västerås kommunala bostadsbolag Mimer, till motsvarande jobb i Linköping.
Här blev han Sveriges högst avlönade kommunala bostadsbolags-vd, vid Hem & Hyras senaste genomgång tidigare i veckan toppade Törnqvist med 175 000 kronor i månaden. En lön Stångåstadens ordförande Astrid Brissman försvarade med "han gör ett fantastiskt jobb, vi har haft en bra utveckling i bolaget och vi ser också att personalen är nöjd med sin vd".
Linköping har ju skapat bra vinstmaskiner i sina kommunala bolag. Vad har varit nyckeln för det?
– Det som tilltalade mig när jag rekryterades är att stan har låtit bolagen vara bolag, det kommunen kallar Linköpingsmodellen, säger Fredrik Törnqvist. Man ger frihet samtidigt som man har väldigt höga krav på leverans. Det finns orter där det är tvärtom, lite frihet och låga krav. Den styrmodellen har varit en framgångsfaktor.