På Bangården i Vasastan bygger Cocozza och fastighetsbolaget Duvkullen 34 bostadsrätter med inflyttning hösten 2004. Bostadsrättsföreningen heter Engelbrekt.
På Garnisonen, eller Hagaberg som området heter, ska JM i en första etapp bygga 48 bostadsrätter som ska vara klara ungefär samtidigt.
En trea på 87 kvadratmeter kostar hos JM 985 000 kronor. Hyran är 4 575 kronor per månad. Bostaden ligger på våningsplan två.
En likvärdig bostad med samma standard har prislappen 835 000 kronor på Bangården, där Cocozza bygger. Hyran är 5 133 kronor i månaden. Bostaden finns på våning tre, som är jämförbar med JM:s lägenhet. Men på våning två, över ett butiksplan, är det betydligt billigare att bo. Där är insatsen för en trea hos Duvkullen 617 000 kronor.
Det är alltså omkring 200 000 kronor dyrare att bo på ett högre våningsplan i samma hus.
Högst upp i husen ligger exklusiva bostadsrätter. En fyra på 137 kvm på Bangården kostar 2 192 000 kronor, med en månadsavgift på 8 083 kronor. JM har en bostad på 129 kvm som kostar 1 995 000 kronor och avgiften 6 775 kronor. Hyran är alltså cirka 1 300 kronor billigare per månad än den något större bostadsrätten hos Duvkullen.
Det är även prisskillnader på mindre lägenheter. En tvåa på 63 kvadratmeter tar JM 625 000 kronor för, medan Cocozza är 145 0000 kronor billigare för en något mindre tvåa på 58 kvm. Hyran är 3 300/3 400 kronor per månad i bostadsrättsföreningarna.
Michael Cocozza anser att bostadsrätterna på Bangården är billigare att köpa för konsumenten än i JM:s bostadsprojekt. I avgiften för exempelvis en trea på 5 133 kronor ingår en amortering på cirka 1 000 kronor per månad. Det innebär att avgiften minskar.
-- Markkostnaden på Bangården med ett centralt läge är dyr. Det blir en merkostnad att bygga i stan, med rivning av äldre bebyggelse och schaktning. Men trots den här fördyrningen är den prisnivå vi satt på bostäderna rimlig, anser jag.
Michael Cocozza säger att erfarenheterna av byggnationen i Vårgård i Linköping har varit värdefull för det nya bostadsprojektet på Bangården. Bygga och hyra är ganska enkelt, men bygga och sälja kräver mer personal och en större organisation. Det var därför han tvingades revidera de första prisuppgifterna på Bangården. Insatserna blev nämligen för låga.
Cocozza anser att bostadsrätterna i Vasastan får en bättre standard än JM:s bostadsprojekt. I fastighetens trapphus läggs natursten. JM använder betongtrappsteg. På plan 6 och 7 får bostäder som är större än två rum och kök murad öppen spis i vardagsrummet. JM har inte det som standard, men högst upp i huset byggs exklusiva terrassvåningar där det finns möjlighet att skapa en personlig utformning. Cocozza erbjuder badkar/eller duschkabin, men JM har det som tillval för 4 000 kronor.
JM bygger så kallade tvåspännare, det vill säga två lägenheter på varje trapplan, medan Cocozza har tre lägenheter. Det anser JM påverkar prisbilden.
Viktigt är att alla bostadsrätter blir sålda. Här har JM en garanti på 7 år som säger att de boende inte behöver betala för tomma lägenheter. En sådan försäkring har inte Cocozza.
-- Jag förhandlar med Östgötabanken om att ta fram en liknande garanti. Men det är inte klart, säger han.
Att bostadsrätterna är något dyrare hos JM beror bland annat på belåningsgraden. De boende får betala en högre insats hos JM och det gör att företaget inte behöver låna lika mycket pengar som Cocozza.
Susanne Wettergren på JM anser att det är svårt att jämföra priser i olika bostadsområden, även om de ligger på samma våningsplan. Att sätta en prislapp som motsvarar andrahandsvärdet är en hel vetenskap.
-- En bostad kan ha olika insatser beroende på åt vilket väderstreck den ligger. I regel är sydvästläge dyrast, och nordost billigare. Utsikten har också betydelse för prissättningen. Det kan skilja 50 000 kronor, eller mer, säger hon.
Susanne Wettergren anser att folk hellre väljer en högre insats och en lägre månadsavgift, än tvärtom. Därför är JM:s bostadsrätter attraktiva för många konsumenter.
Regionchef Mats Karlsson på JM har analyserat Cocozzas bostadsprojekt och kommit fram till att byggena, med samma räntor, hamnar på ungefär samma slutnota.
-- När insatser och avgifter läggs ihop blir det ungefär samma byggkostnad. Cocozza har räknat på en lägre boränta, men vi är mer försiktiga. Risken finns annars att budgeten spricker och medlemmarnas månadsavgifter höjs.
Mats Karlsson anser att man vid en prisjämförelse ska jämföra den dyraste lägenheten. Bostadsrättsföreningen Majoren har en spridning i insatsnivåer från 9 900 kronor till 15 465 kronor per kvm. Brf Engelbrekt har, enligt Mats Karlsson, en spridning från 7 100 till 16 000 kronor per kvm.
Garnisonen vs Vasastaden