Den ekonomiska kalkylen i den aktuella utredningen om en ny simhall i Linköping är så pass undermålig att den inte kan ligga till grund för ett beslut. Man bör avvakta Trafikverkets beslut om bro eller tunnel eftersom detta väsentligt påverkar markvärdena vid ån.
De aktuella alternativen är simhall utmed Norrköpingsvägen eller vid ån invid ishallarna.
Kalkylen innehåller två fel:
1. Läget vid ishallarna är värderat som industrimark av utredningen när det istället är frågan om den potentiellt mest attraktiva bostadsmarken i kommunens aktuella planering.
2. I kalkylen belastas enbart en del av markens yta vid ishallarna, då huvuddelen ”redan ägs av Lejonfastigheter”. Kalkylmässigt har den därmed ett nollvärde enligt utredningen, vilket är minst sagt förvånande.
3. Parkering hamnar i p-hus vid ishallarna, markparkering vid Nrkpg-vägen. Det är cirka fem gånger dyrare att bygga p-hus än markparkering. Utredningen utgår från att de är samma kostnad.
Dessa tre felaktiga premisser leder sedan fram till att man underskattar värdet på marken vid ishallarna med drygt 100 miljoner kronor, detta givet att det byggs en tunnel.
Till detta kommer att restvärdet på 7 000 kvm sportcenter som måste rivas är högre än det angivna.
I utredningen saknas också marknadsanalysen om hur man ska bygga ut det nya bostadsområdet Kallerstad. Det är här utredningen gör det stora misstaget. Kommunen sitter redan med ett planeringsmisslyckande i form av Vallastaden, där vissa politiker tror sig veta bättre än de företag som ska bygga bostäder. ”Lägg bomässan på Folkungavallen”, var det entydiga besked som företagen gav på första planeringsmötet, men politiker och tjänstemän visste tydligen bättre. Nu är det aktuellt med fler missar med nya simhallen.
Kallerstad är ett område som i sig rymmer ett nytt Hejdegården, västra delarna vid ån, och samtidigt ett nytt Skäggetorp i de östra delarna. Företagen kommer att stå i kö för att bygga i väster nära vattnet medan det kommer att bli mycket svårt att få någon att bygga i öster. Kommunala idrottsanläggningar behövs i de östra delarna inte minst som bulleravskärmning mot Norrköpingsvägen. Den stora parkanläggningen som nu är planerad utmed ån bör placeras centralt i Kallerstad för att öka attraktiviteten i öster.
Det är för mig en gåta att man kan planera området utan att höra hur företag som ska göra miljardinvesteringar ser på saken.
Kostnaden för en ny simhall beräknas till cirka 650 miljoner kronor, den årliga hyran till cirka 50 miljoner kronor. Inför dessa summor kan man ställa sig ett antal frågor. Är det rimligt med denna satsning när kommunen planerar 1–2 procent neddragningar på ordinarie verksamhet 2015–18? Är det en rimlig avvägning mellan stöd till verksamhet respektive lokalkostnad för simsporten att bygga en 50-meters-bassäng?
Behöver Lejonfastig-heter, dvs den kommunala internhyran, ta ut 8 procent av investeringen i hyra när marknaden ligger på cirka 5 procent? Kan man verkligen inte använda det kapital som finns nedlagt i den nuvarande simhallen ett par år till?
Slutligen: Gynnas verkligen utbyggnaden av Kallerstad av att den mest attraktiva marken i området tas i anspråk för en simhall när det finns alternativ mark där få kommer att vilja bygga?